空き家・空室・空地管理でお困りの方を弊社がサポートいたします
ごあいさつ
誰も住んでいない実家「空き家・空地・空室」どうにかしないといけないな？
人が住んでいない空き家は全国で約８２０万戸。その割合は１３．５％に達し、過去一貫して上昇しています。
東京の人口は一極集中が進み、地方では空き家問題が深刻化しています。平成２７年２月２６日、空き家の持つリスクを持ち主で解消させるための制度である「空き家対策特別措置法」が同年５月２６日から完全施行されました。
空き家対策特別措置法とは
空き家による悪影響の懸念とは？
最近のニュースで、古いビルの看板が落下し実際大ケガに繋がった事件も起こったように、建物は必ず朽ちていきます。他にも、 壁が道路に落ちて危うく通行人が被害に遭いそうなケースもありました。 個人の持つ空き家が、大きなビルと同じ被害をもたらすと言えませんが、それでも老朽化の結果、付近や周囲に悪影響をもたらす 可能性は十分にあります。たとえば次のような点で、空き家がもたらす悪影響が懸念されています。
| 空き家の特徴 | 懸念される悪影響 |
|---|---|
| 全体の主要構造の腐食 | 倒壊による被害 |
| 屋根・外壁の剥離 | 飛散による被害 |
| 設備・門・堀の老朽化 | 脱落や倒壊による被害 |
| 浄化槽の破損・汚水の流出 | 衛生上の影響 |
| ゴミ等の放置・不法投棄 | 衛生上の影響・害獣・害虫の増殖 |
| 景観計画の不適合 | 景観上の影響 |
| 窓ガラスの破損・門扉の破損 | 不法侵入の危険・放火の危険 |
| 植栽の不整備・雑草の放置 | 害獣・害虫の増殖・電線・道路標識の影響 |
空き家は今後も増えると予測されています
現状でも空き家問題は重要視されていますが、今後はより一層の対策強化を求められており、空き家の増加が予測されていることが背景にあります。その理由として少子化・高齢化だけではなく、税制や多方面に関係しています。
人口減少・世帯数が２０１９年でピーク
人口減少は始まっていますが、人口問題研究所の推計で世帯数においても２０１９年にピーク迎え、徐々に世帯数が減ると見込まれています。世帯が減っても同時に家が解体されるとは限らず、空き家は残るケースもあるでしょう。
-
介護施設の利用
親が高齢になっても子供と同居する世帯は少なく、または親が自ら子供に負担をかけないように、介護施設を利用する例がみられます。高齢者比率が高まるにつれて、親が介護施設に入って実家が空き家になっていきます。
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建物があると固定資産税が優遇
建物がある土地は、土地の固定資産税が最大で１／６まで優遇される特例があります。逆に考えると、解体するだけで土地の固定資産税が最大４．２倍に増えるのですから空き家が古くても誰も解体しようとしません。
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新築物件のニーズが高い
予算が許せば新しいきれいな家に住みたいのはみんな同じで、売買でも賃貸でも築年数の浅い物件の方がニーズは高く、古くなった空き家ほど重要が小なく、活用が限られてしまうので残ってしまいます。
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解体費用の負担
空き家を解体したからといって、すぐに土地活用ができるはずもなく、解体するとすれば建て替えか、土地の売買・賃貸するタイミングが普通です。費用をかけてまで解体しないのと、固定資産税の関係もあって空き家が減りません。
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中古物件の価値が低い
木造なら２０年もすれば建物の市場価値はなくなり、土地だけの価値になります。しかも田舎は土地も安いので、田舎の空き家が持つ市場価値は低く、投資目的の資金が流入しにくいこともあって、空き家が残りやすいと言えるでしょう。
法律で地方の空き家対策をバックアップ
空き家には悪影響があり、今後さらに空き家が増えることを考慮すると、国策としては空き家対策を進める必要性が高まってきました。そこで、特別措置法制定して市町村の空き家対策に法的根拠を与えたのです。 空き家特別措置法では、具体的に市町村が行う施策までは定めておらず、基本方針を示したにすぎませんが、法律の制定で対策しやすくなったのは確かでしょう。また、空き家の放置を抑制する効果（税法上の措置）が見込まれています。 条文で明記された空き家対策措置法の目的は次の通りです。
これらの目的を達成するために、国が基本方針を策定し、市町村が空室対策計画の作成その他の空室等に関する施策を推進するために必要な事項を定めるとしました。
空き家対策特別措置法の内容と与える影響
空き家対策特別措置法が施行されたからといって、すぐに全国の空き家が一斉に強制撤去する強行策がとられるようなことはないでしょう。空き家も所有者の財産であり、勝手に撤去することは財産権の侵害になるからです。 では、市町村は空き家対策として一体何を始めるのでしょうか。
空き家の調査と現状の把握
市町村が何をするにしても、まずは行政区画における空き家の現状を確認しなければ、対策や措置を講じることもできないことは言うまでもありません。（逆に言えば把握しきれていないということです。）
そのために市町村が最初に行ったのは空き家の所在地と所有者の把握で、そのために必要な調査や情報の提供を求めることができると規定されています。
その上で、市町村は対策が必要な空き家を選別することになり、所有者に対して適切な管理を促進するために、情報の提供や助言その他必要な援助を行います。そして、特に対策が必要な「特定措置」にみなされると措置が講じられます。
解体の通告や強制対処が可能に
空き家対策特別措置法では、著しく保安上に危険となる恐れがある空き家、著しく衛生上有害となる恐れがある空き家について、強制的に対処できる規定が設けられました。しかし、強制対処はいきなり行われるのではなく、段階的な手段を踏みます。
- 改善への助言と指導
- 除去（解体）、修繕、立木の伐採等の助言又は指導
- 改善が無ければ勧告
- 勧告の対象になると固定資産税の特別対象からの除外
- 改善されなければ命令
- 猶予期間を付けて改善命令（意見書・意見聴取）
- 命令の次は強制対処
- 強制対処の命令を受けて改善着手から猶予期間まで完了 改善命令を無視した場合、改善が着手しても不十分な場合 改善が猶予期間までに完了見込みがない場合、市町村が 強制対処が可能です。 改善費用は所有者負担で所有者が負担できなくても、市町村が 負担してその費用を所有者へ請求します。
固定資産税の特別対象から除外
特定措置に対する市町村は改善勧告があると、土地に対する固定資産税の特別（優遇措置）から除外され、土地の固定資産税が最大４．２倍に増減されます。
住宅用地における固定資産税の特例
| 住宅の敷地 | 固定資産税 | 都市計画税 |
|---|---|---|
| 200㎡までの部分 | 1/6に軽減 | 1/3に軽減 |
| 200㎡を超えるの部分 | 1/3に軽減 | 2/3に軽減 |
ただし、土地の固定資産税が上がっても家の固定資産税が上がれば、使用しない空き家を解体した方がトータルの固定資産税が安くなる場合もあります。
空き家対策が不動産市場に与える影響
市町村の空き家対策が進むと、所有者は何らか対策を考えなければなりません。
全ての空き家が対象ではないですが、売買や賃貸を目的として、空き家や解体後の土地が不動市場に流れることが予想されます。
全体的な経済では、塩漬けになった不動産が流動性を持ちますし、解体・修繕等も費用が発生するのでお金が動き、活性化に繋がります。その反面、空き家物件が不動市場に増えても不動産の買い手が増えるわけでもはなく、市場原理を考えると、供給が過剰になって価値が下がり需要バランスが崩れる可能性が高くなります。
空き家の所有者にとって、売却価格や賃貸価格の低下により「マイナス」でしかなく、しかも人の少ない地域では同時期に流通すれば、周辺相場への影響も大きいでしょう。空き家でない所有者も、間接的に資産価値が下がる影響を受けます。
措置の対象になる特定空き家とは？
対策特別措置法とは、「空き家等」の定義を「居住その他の使用がされていない状態である建築物とその敷地」としています。
そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 
そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれがある状態 
適切な管理が行なわれていないことにより著しく景観を損なっている状態 
その周辺の生活環境の保全を図るため放置することが不適切である状態
特定空き家等に該当するかどうかが「カギ」
特定空き等の判断は市町村がするので、所有者は判断を待つことになります。基本的には、単に長期間住んでいないだけで管理された空き家は措置の対象外です。
ただし、市町村が空き家の現状調査する際に問題がない空き家でも確認の連絡が来ることも考えられますし、特定空き等の予備軍だとみなされことも考えられます。そうなると、空き家管理について何らかの回答を示さなければなりません。
行政指導を避けるには空き家管理の活用をする
現在は問題がない空き家でも、やがて特定空き家等に分類され、いずれ行政指導や命令の対象になることは避けられない問題です。
そして、人が住まない家は劣化が進みやすく、定期的な管理を必要とします。これを踏まえて、少しでも劣化を遅らせ、管理していることを市町村に示すために『空き家管理代行サービス』の必要性が重要視されています。
月１回の巡回で数千円程度かかりますが、交通費にもならないほど遠方にある、または空き家への往復と確認の手間を考えれば、費用効果は優秀です。
賃貸や売却も視野に入れて総合的管理と判断を
まだ使える家を賃貸することで借主が管理してくれますし、価値が下がる前に売却してしまうのも方法の一つです。
『空き家管理代行サービス』は、一時的な管理から将来を見据えた空き家をどうするか考え所有者様へのご提案をさせて頂きます。
空き家管理の必要性
空き家内訳は８１９万６０００戸のうち売れ残りの家を表す「売却用」は３０万８０００戸、
別荘・セカンドハウスを示す二次的住宅は４１万戸と少なく一方最も多いのが借り手がつかない「賃貸用」の４２９万戸。そして
最も問題になっているのが「その他の住宅」として分類されている３１８万戸です。
日本では２０１９年に世帯数がピークから減少期に突入します。持ち家率の高い団塊の世代が亡くなる時期が重なることから、
空き家の増加は予想を上回る状態になるかもしれません。
空き家の問題点
長期間放置され老朽化し倒壊の危険性が高い 
放火などによる火災のおそれがある 
不審者の侵入や不法滞在の懸念が生じる
こうした現状に対応するべく議員立法で成立したのが、平成２７年成５月に全面施行された「空き家特別措置法」です。
特別措置法では、人の出入りや電気・ガス水道の使用状況をふまえ、１年間を通じて使われていない空き家を定義し、市町村が「特定空き屋」に立ち入れ調査を実施することができます。
さらに「指導」「勧告」「命令」などの段階的な措置（従わない場合は過料）を行い最終的には強制的に空き家を取り壊す「代執行」できる権限を持つことが明記されています。
代執行にかかる費用は家主に請求し、費用が回収できない場合は土地を売却してそれに充てることもできる。
特定空き家等に分類され、いずれ行政指導や命令の対象になることは避けられない問題です。
空き家管理とは？
建物は居住していても、時間と共に劣化してしまいます。
そして居住しなくなり空き家になると劣化速度も更に速くなります。「空き家管理」は建物の劣化速度を遅らせるために
定期的に空き家を訪ね、草刈・換気・補修・清掃などを行い空き家問題が発生しないような環境作りを行います。
雑草が茂り、空き家であることがすぐわかり、空き巣の被害を受け易くなります。 
室外機の盗難・イタズラニよる窓ガラスの破損、不法投棄、不法侵入なども定期的な巡回で未然に防ぎます。 
湿りがちでいやな臭いが発生し、閉め切った家の換気を行います。 湿気が多いとカビや虫の発生原因にもなります。 
定期的に水を流さないと下水臭が部屋全体に充満します。定期的に水を流し下水臭を防止します。 
建物内の簡単な清掃や、ポスト内の郵便物を整理いたします。 
花壇への水やり、雑草の除去及び樹木の剪定、消毒の要否等を確認いたします。近隣の皆様にご迷惑がかからないように監視します。
サービス内容/料金一覧
| ①通風・換気 | ⑦建物確認 |
| ②簡易清掃 | ⑧雨漏り確認 |
| ③通水 | ⑨草の成長確認（簡単な草取り含む） |
| ④近隣確認 | ⑩ポスト確認 （不要チラシ清掃） |
| ⑤近隣挨拶 | ⑪防犯対策 |
| ⑥庭木確認 | ⑫管理報告書作成・提出・発送 |
サービス内容・料金案内サービス内容
| コース名 | コース詳細 | 料金一覧 |
|---|---|---|
| お手軽コース | 建物外部・お庭 | 3,000円～/一ヶ月 (30分～60分) |
| しっかりコース | 建物内部・外部・お庭 | 5,500円～/一ヶ月 (60分～90分) |
お手軽コース（建物外部＋お庭）④～⑫業務内容
| 訪問場所 | 1回目 | 2回目 | 3回目 | 4回目 |
|---|---|---|---|---|
| 戸建て・マンション | 3,000円 | 5,500円 | 8,500円 | 10,000円 |
しっかりコース（建物内部＋外部＋お庭）①～⑫業務内容
| 訪問場所 | 1回目 | 2回目 | 3回目 | 4回目 |
|---|---|---|---|---|
| 戸建て・マンション | 5,500円 | 10,500円 | 15,500円 | 20,000円 |
備考
◇契約期間は原則として1年間毎よりお願い致します。
◇敷地面積が１００坪・床面積５０坪を大幅に上回る場合は別途御見積致します。
◇賃貸用マンション・アパート（1棟全体）・戸建て・店舗の巡回管理も承ります。
◇料金のお支払は「指定の銀行へお振込」・「口座引落」振込手数料はお客様負担。
◇クーリングオフについて・・・契約日より8日以内に書面にて提出をお願い致します。
その他オプション料金
| オプション名 | オプション詳細 |
|---|---|
| 緊急対応(単発) | 地震・台風・大雨・火災・事故・近隣トラブルの発生に現地を確認いたします。（1回ごとに発生） 1,000円/回 |
| 緊急時対応パック | 地震・台風・大雨・火災・事故・近隣トラブルの発生に現地を確認いたします。（期間中何度でも） 3,000円/回 |
| 草取り・その他 | １,500円 /（30分延長毎） |
| 除草・除草剤散布 | 別途お見積（マンション・戸建て・駐車場） |
| 庭木の剪定・消毒 | 別途お見積（マンション・戸建て・駐車場） |
| ハウスクリーニング | 別途お見積（アパート・マンション・一戸建・一般住宅） |
| 高圧洗浄 | 別途お見積（外壁・玄関前タイル・駐車場・ブロック・他） |
| 各種小修繕・解体 | 別途お見積 |
| 不良品処分 | 別途お見積 |
一人暮らし宅訪問サービス
本当に必要なのは話し合い相手
アクティブコーポレーションは高齢者の一人暮らしや、あまり合えていないご子息に代わって、ご自宅へ訪問し、話し相手をしながら安否の確認や室内の設備等の不具合を確認し動画にてご報告いたします。
親族や近隣の交流がなく、日常的に福祉サービスを受けていない方の痛ましい事故を巡回して防ぎます。
現在、お申し込みをされた方に無料相談及び依頼者さまと訪問サービスを受ける方による三者面談を行っております。
「どんな方が訪問に来るか不安」「家族を知らない人に任せるのは不安」という方ぜひご相談ください。
ご相談・三者面談の予約または質問などは、下記のメールフォームからお問い合わせください。
| 訪問場所 | 1回目 | 2回目 | 3回目 | 4回目 |
|---|---|---|---|---|
| 年間契約 | 3,500円 | 6,000円 | 10,000円 | 12,400円 |
| オプション作業 | 10分 | 20分 | 30分 | 60分 |
| 時間料金 | 500円 | 800円 | 1,200円 | 1,800円 |
玄関ドアの調整・各電球の交換・流しの配管詰まり・草むしり・換気扇の清掃・剪定・家具の移動・小修繕などお一人ではできないことを実施させて頂きます。
墓地管理代行サービスとは？
お墓のこと、ご先祖様のことが気になる皆様へ
遠距離で時間が取れず、大切なご先祖様のお墓参りが出来ずに、気にされている皆様に代わってお墓の清掃・草取り、お花のお供えお線香をあげて定期的にお参りを代行するサービスです。
基本的な内容や作業の流れをご案内いたします。
墓地内の除草
墓所内を定期的に除草致します
除草後でも雑草が生えることがありますので、ご了承下さい。墓地への献花
前もってご指定、お問い合わせを頂ければ清掃だけではなく、献花も行います。 墓地の清掃/墓参り代行
雨風にさらされ汚れた墓石や外柵を水洗い洗浄いたします。またお参り・献花・焼香させていただきます。
墓前で合唱し、お伺いしたことをご報告いたします
清掃前にお墓の様子をカメラで撮影し汚れ状況・破損・劣化状況の確認いたします。
コケ・鳥の糞・樹液による染みなど、なかなか落ちない汚れは専用洗剤と専用ブラシを使って綺麗におとします。墓石の隙間・香呂や花入れも隅々まで、きれいに洗い、清掃後は乾いたタオルで丁寧に拭き上げます。
コケ・鳥の糞・樹液による染みなど、なかなか落ちない汚れは専用洗剤と専用ブラシを使って綺麗におとします。墓石の隙間・香呂や花入れも隅々まで、きれいに洗い、清掃後は乾いたタオルで丁寧に拭き上げます。
最後にお花とお線香をお供えし、合唱しお客様に代わりお参りさせて頂きます。
すべての作業終了後、写真撮影を致します。気になる劣化や破損状況も同時に撮影致します。作業前と作業後の写真をメール及び郵送にてお送りいたしますので、ご確認をお願いいたします。
サービスコースと料金プラン
標準コース、お参りコースを基本コースとした年間プラン（３～４回）をご用意しております。初めてのお客さまは、お試しコースをご用意しておりますので、是非ご利用ください。
| コース名 | コース詳細 | 料金一覧 |
|---|---|---|
| お試しコース（初回のみ可） | 春のお彼岸3月・秋のお彼岸9月・お盆8月 命日・お墓の清掃・草取り・お供え（花）・写真撮影 |
10,000円（税別） |
| お参りコース ※年間プラン |
春のお彼岸3月・秋のお彼岸9月・お盆8月・命日 お墓の清掃・お供え（花）・写真撮影・草取り |
年3回＝33,000円（税別） 年4回＝44,000円（税別） |
| 標準コース ※年間プラン |
春のお彼岸3月・秋のお彼岸9月・お盆8月。命日 お墓クリーニング・お墓清掃・草取り お供え（花）・写真撮影 |
年3回＝39,000円（税別） 年4回＝52,000円（税別） |
ご依頼の流れはこちら
まずはお気軽にお問い合わせご相談下さい。
お問い合わせはお気軽に電話・お問い合わせフォームからご連絡下さい。ご不明点につきましては何なりとお申し付け下さい。
プランのご提案/お見積もり
お客様に最適なプランを提案させて頂き、お見積り書及び調査票・現地写真等を添付してお客様へ提出致します。
お申込・ご契約についてのご説明
ご契約・お振込先のご案内、入金(口座振替)、鍵のお預かり(管理)
業務開始～終了後
業務終了後、作業実施報告書に写真を添えて送付いたします。
施工事例
- 2017.01.14 放置状態の庭木（前橋市総社町）
- 2017.01.14 前橋市総社町で空き家管理受託
- 2016.12.17 年末年始のご案内
会社概要/お問い合わせフォーム
詳細のお問い合わせ、ご相談はこちらフォームからご連絡下さい
| 会社名 | 有限会社アクティブコーポレーション 一般社団法人 空き家管理協会認定 |
|---|---|
| 代表 | 馬場 新二 空き家管理士取得 |
| 所在地 | 群馬県前橋市南町2-49-6 |
| TEL/FAX | 027-289-0219 / 027-288-0879 |
| 設立 | 平成13年1月 |
| 資本金 | 300万円 |
| 定休日 | 不定休 |
| 事業内容 | 空き家・空地・空室の巡回管理、賃貸住宅・貸店舗の総合管理、内装リフォーム、塗装業、 クリーニング業務全般 |